ברשימה הבאה יפורטו 10 הדברות בכל הנוגע לבדיקות טרם הצטרפות לקבוצת רכישה
1. מארגן הקבוצה – קודם כל צריך לזכור, כי יזם הפרויקט או הגורם המשווק, מגיע לתקופה קצרה, ולאחר שיווק הפרויקט הוא מסיים את תפקידו, ומי שממשיך את ביצוע בניית הפרויקט זו הקבוצה, באמצעות הנציגות. ולכן, יש לבחון מה ניסיונו בתחום, האם קיימם פרויקטים קודמים שהחלו להבנות, או אוכלסו כבר. האם המארגן מוכר ובעל יכולת מוכחת בהקמת קבוצות רכישה או בבניה.
2. המשווק השרלטן – העסקה "טובה מדי" – תזכרו שאין מתנות חינם. על כן, אין להתפתות למשרדים מפוארים במגדלים או להדמיות של בניינים יפים או לפרסומים שמציעים מחירים מפתים, אך לא הגיוניים בעליל, מי שישלם את המחיר בסופו של יום זו הקבוצה, המשווק כבר המשיך הלאה…
3. תכנית בניין עיר בתוקף – (א) לוודא שקיימת תכנית בניין עיר בתוקף בייעוד למגורים (ולא קרקע עם יעוד "שישתנה בעתיד" הלא ידוע באמצעות מצגי שווא של המשווק), (ב) לוודא שתכנית בניין העיר התקפה מאפשרת למכור את כמות יחידות הדיור המוצעת על ידי המשווק/היזם.
4. כספי קבוצת הרכשים מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי של עורך דין – בכל עסקה יש לוודא שכל הכספים, ללא יוצא מן הכלל, לרבות "דמי תיווך"/"דמי ייזום"/"דמי השתתפות" וכיו"ב כינויים לכספים הזורמים לכיס המשווק עוד בטרם הניחו לבנה והושלמה העסקה, מופקדים בחשבון נאמנות של עורך הדין בלבד, עד להשלמת רכישת הקרקע מהבעלים ואישור התב"ע.
5. רישום הערת אזהרה – כסף לא עובר ליזם או לבעלי הקרקע אלא אם נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש. הערת האזהרה מקנה אחיזה בזכויות בקרקע ומונעת ביצוע "עסקאות כפולות" – מכר של אותה הדירה פעמיים – על ידי משווק שרלטן.
6. הסתייעות בשירותים של עורך דין שמתמחה בנדל"ן בדגש על קבוצות רכישה – הרבה פעמים רואים רוכשי זכויות בקבוצות רכישה שמסתמכים על "עורך הדין של הפרוייקט". צריך לזכור שעורך הדין של הפרוייקט, הובא לפרוייקט על ידי המשווק-בעל האינטרס, כך שהנאמנות של עורך הדין תהיה בראש ובראשונה – למשווק, כך שהמלצתי היא שלא להסתמך על עורך הדין, גם אם מדובר במשרד גדול, מוכר ומפורסם, כבר ראינו מקרים ודוגמאות חיות. על כן, יש להסתייע בעורך דין עצמאי – שחובת הנאמנות שלו נתונה לקבוצת הרוכשים, ולהם בלבד, על מנת שיבדוק את תנאי העסקה והזכויות הנרכשות.
7. זהות חברי הקבוצה – מיהם החברים בקבוצה, מה חתך האוכלוסייה, מה הסכום שהתבקשו להפקיד, למקרה ויחליטו שלא להמשיך את דרכם בקבוצה, על מנת שלא התעכב הפרויקט. מאחר והקבוצה קשורה ותלויה בכל חבריה מבחינה פיננסית, יש למנוע מצב שבו הקבוצה כולה תפגע כשאחד מחברי הקבוצה יקלע לקשיים כלכליים. כמו כן, יש לוודא בהסכם השיתוף בין חברי הקבוצה שקיימות הוראות ברורות לעניין הוצאת חבר קבוצה מפר – מבלי להיות תלויים ברצונו.
8. בעלי הקרקע – יש לעקוב אחרי השרשור הקנייני ולהגיע עד הבעלים של הקרקע. את הבדיקה להתחיל בהוצאת נסח טאבו מעודכן. בדרך כלל מקובל בקבוצות רכישה שמארגן הקבוצה חותם על הסכם אופציה עם בעלי הקרקע – ולכן יש לעיין בהסכם האופציה ונספחיו.
9. עיון ב"דו"ח אפס" של שמאי הפרוייקט – כדי לאמוד בצורה קרובה יותר למציאות את העלויות הצפויות, אין להסתמך על מצגי המשווק-בעל האינטרס, ורצוי לעיין ב"דו"ח אפס" – זהו דו"ח שבוצע על-ידי שמאי מקרקעין, שהוזמן על-ידי מארגני הקבוצה עם תיאור רחב מאוד של הפרויקט מנקודת מבט כלכלית פיננסית, ומכיל תמחור של הקרקע עם תחזית עלויות בניה בצורה מאוד מפורטת. חשוב מאוד: טעות בהערכת עלויות עלולה להביא לשוני קיצוני בעלות הדירות הסופי בפרויקט, שיכול לבוא לידי ביטוח במאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים לדירה (במקרה של דירות יוקרה). יש לזכור כי המחיר הסופי של הדירה הינו הערכה בלבד, והוא מבוסס על הערכת מחירים שנעשתה נכון ליום ההתארגנות.
כמו כן, יש להשוות את עלות הפרויקט אל מול נכסי יד ראשונה ושניה באזור, ועיון בלוחות המכירה בעיתונים ובאינטרנט, על מנת לקבל אינדיקציה לשווי המחיר האמתי של הדירה המוצעת ולא להסתמך על מצגים והבטחות של המארגן. אסור לשכוח גם לחשב את מועד האכלוס, ועלות הדיור החלופי במועד שבין העברת התשלומים ועד לאכלוס בפועל. מאחר ולמארגן הקבוצה אסור להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אז ייחשב למוכר וחברי הקבוצה לקונים, דבר שעלול למנוע מהקבוצה מלקבל את הטבות המס כקבוצה, יש לבדוק את אומדן המחיר הסופי, שנוטה לצמוח בסופו של דבר, לבין עלות דירות דומות באזור.
10. האם יש ליווי בנקאי לפרויקט – מטרת הבנק למשכנתאות להבטיח את יכולת החברים לקבל מימון על כל הפרויקט. במידה ואחד מהרוכשים לא מאושר למשכנתא, יש צורך להחליפו ברוכש אחר שיעמוד בדרישות הבנק למשכנתאות. ליווי לפרויקט על-ידי בנק למשכנתאות מבטיח את היכולת הכלכלית של הקבוצה עד לסיום מוצלח של הפרויקט. חבר בקבוצה אשר אושר על ידי הבנק המלווה והחליט לפרוש במהלך הבנייה – הבנק יתחייב להיכנס בנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה.
